Dette er en kronikk av Spekters administrerende direktør, Anne-Kari Bratten, og NBBLs administrerende direktør, Bård Folke Fredriksen, som ble publisert i Dagens Næringsliv 6. mai 2024.

I flere år fremover blir det trolig boligtilbudskrise i flere sentrale bo- og arbeidsmarkedsregioner. Det skjer i stor grad fordi kommunene ikke raskt nok regulerer tomter, slik at det er mulig å bygge boliger til priser flere husholdninger har råd til.

NBBLs førstehjemsindeks viser at single førstegangskjøpere kun har råd til tre prosent av boligene i Oslo, ned fra 40 prosent for 13 år siden. Det forutsetter imidlertid egenkapital. To av tre unge som kjøpte bolig i Oslo i fjor fikk hjelp av foreldrene.

Man trenger ikke være singel for å slite på boligmarkedet. I LOs fagarbeiderindeks jobber den ene som barnehageassistent og den andre deltid som butikkmedarbeider – og de har to barn. I 2015 hadde familien råd til fire prosent av leilighetene i Oslo. I dag er familien i praksis utestengt fra boligmarkedet i Oslo.

Nordmenn bruker mer penger på bolig og transport

Nordmenn bruker 35 prosent av inntekten på bolig. Det er vesentlig mer enn for ti år siden, selv om lønningene samtidig er økt med 37 prosent. Økte lønninger uten økt boligbygging gir økte boligpriser og leiepriser, særlig i byområdene. Økte kommunale avgifter og uvanlig høye strømpriser har også bidratt.

Når boligene i byene blir dyrere, velger flere å pendle. Det er en av grunnene til at 15 prosent av nordmenns inntekt går til transport. Aller mest går til bil, blant annet fordi mange norske familier har to biler for å få hverdagen til å gå opp. Det er 50 000 flere arbeidstakere som pendler inn til Oslo, og 12 000 flere inn til Bergen, enn det var for 20 år siden.

I undersøkelser Spekter har fått gjennomført, oppgir godt over halvparten at reisetiden har stor eller svært stor betydning for hvor mye de kan tenke seg å jobbe. Dermed bidrar manglende boligbygging nær arbeidsplassene til å forsterke mangelen på arbeidskraft.

I et forsøk på å gjøre det lettere å komme inn på markedet har Stortinget strammet inn overfor privat boligutleie. Det har gitt dyrere husleier, uten at det har blitt billigere å kjøpe bolig. En kraftig økning i byggingen av studentboliger ville derimot vært et målrettet tiltak mot dyre husleier, som også ville dempet prisveksten for boligkjøpere.

Kommunale forsinkelser koster samfunnet milliarder

Tregheten i kommunal regulering er kostbar. Hvis boligbyggingen i Oslo forsinkes midlertidig med ett år, koster det samfunnet 1,2 milliarder kroner. Hvis tilstanden med ett år forsinket boligbygging i Oslo blir permanent, koster det samfunnet 23 milliarder kroner. Det viser en ny rapport Samfunnsøkonomisk Analyse har utarbeidet på oppdrag fra Spekter og NBBL.

Kostnadene fordeles på en rekke parter. Utbyggere får økte planleggings- og finansieringskostnader. Arbeidstakere får økte kostnader til pendling. Avstanden mellom arbeidsgivere og arbeidstakere gir et økonomisk tap for begge parter og tapt produktivitet for samfunnet. Samtidig fører boligmangel til boligprisspiraler. Høye bokostnader vil kunne føre til økte lønnskrav, høyere prisvekst generelt og ha som effekt at det relativt høye rentenivået biter seg fast. Den norske modellen for lønnsdannelse kan settes under press av ubalanser i boligmarkedet.

Kommunene må premieres – eller styres

I stedet må kommunene premieres for eller pålegges å regulere nok tomter, slik at flere kan bygge og bo tett på jobben, og få ivaretatt både jobb og familieliv på en bedre måte. Det vil også dempe behovet for å bygge ny transportinfrastruktur rundt de store byene.

I Nasjonal transportplan har regjeringen varslet at arealbruk skal integreres bedre i byvekstavtalene. Etter vårt syn må avtalene stille krav om hvor mange boliger som faktisk skal bygges i kollektivknutepunktene. Det bør bli en forutsetning for statlig finansiering av bane og vei. Kommunene må effektivisere planleggingen. De må tilrettelegge for boliger med lavere inngangsbillett, for å skape gode samfunnsøkonomiske effekter. De må pålegges å ha en aktiv boligpolitikk og være en pådriver som planlegger og samfunnsutvikler, heller enn å vente på private planinitiativ. I tillegg må alle kommuner pålegges å ha en reserve av ferdig regulerte, byggeklare tomter, som tar høyde for kommunens vekstambisjoner og demografiske utvikling.

Boligpolitikken er avgjørende for arbeidsmarkedspolitikken

Arbeidskraftmangel er en av Norges største utfordringer i årene som kommer. Dagens boligpolitikk klarer ikke å levere nok kompetanse til arbeidsmarkedet. Boligforsyningen koster for mye for folk og samfunnet. Resultatet er at boligpolitikken bidrar til å svekke arbeidslinja.

I stedet må boligmarkedet og arbeidsmarkedet forsterke hverandre, slik at vi som samfunn kan løse flere viktige fellesoppgaver og sikre vekstkraft i økonomien. Skal vi få til det, trenger vi både en mer aktiv statlig boligpolitikk i Norge, og vi må ha kommunene med på laget når vi skal bygge boligene vi trenger.